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Le 30 juillet 2020, la juge administrative Francine Jodoin du Tribunal administratif du Logement (anciennement, la Régie du Logement) (ci-après, le « TAL ») rendait un jugement par lequel elle déclinait compétence et rejetait l’action du demandeur. Cette décision est importante puisqu’elle permet de circonscrire la compétence du TAL dans le contexte des services de locations d’appartements comme Airbnb.

Dans ce dossier, le demandeur demandait la résiliation de trois baux signés avec la locataire 9372-5968 QUÉBEC. Ces baux visaient la location de trois appartements, mais portaient des mentions quant à leur caractère commercial. Ils prévoyaient la re-location des appartements à des fins commerciales par 9372-5968 QUÉBEC INC qui avait l’intention de les rendre disponible à travers la plateforme Airbnb et d’autres services du même genre. Les avocats de Lévesque Jurisconsult Inc. ont soulevé d’ambler un doute quant à la compétence du TAL qui est limitée aux baux dits « de logement ». Les avocats de Lévesque Jurisconsult Inc. ont réussi à démontrer que le TAL devait décliner compétence pour deux principales raisons.

Premièrement, la locataire était une compagnie. Il était donc impossible que la destination des locaux loués soit « de logement » étant donné qu’une compagnie n’est pas une personne physique et qu’elle ne peut « habiter » un logement comme le ferait une personne physique. Ensuite, la locataire avait divulgué son intention d’utiliser les locaux à des fins commerciales. Les parties avaient inscrit une mention à cet effet sur les baux en litige. Bien que le demandeur ait invoqué l'usage final du logement comme étant résidentiel (des personnes physiques qui y habitent) et l'utilisation d’un document du type « bail de logement », le TAL a donné raison aux avocats de Lévesque Jurisconsult et a décliné compténce.

La juge administrative s’est exprimée ainsi :

Toute forme d'hébergement ne constitue pas en soi un bail de logement qui serait assujetti aux règles particulières du Code civil du Québec et à la compétence de la Régie du logement. En ce sens, la destination et l'usage des lieux demeurent à des fins résidentielles, mais pas dans un contexte de bail de logement au sens de la Loi. 

Il faut donner aux mots leur sens usuel et les règles qui régissent le bail de logement conférant compétence à la Régie du logement ne visent pas la nature de la relation juridique intervenue entre les parties. En effet, dans de telles circonstances, les règles applicables au bail de logement doivent être modulées selon les intentions des parties au moment de la conclusion de leur contrat. En l’instance, le Tribunal estime que l’intention des parties était de permettre à la locataire d’effectuer des activités commerciales de location à court et à moyen terme des logements. Il ne s’agit donc pas de bail de logement au sens de la loi concernant ces trois appartements et le Tribunal doit décliner compétence eu égard aux demandes les concernant.

Il ressort de ce dossier que l'intention des parties est le facteur déterminant pour caractériser le contrat, et non le type de document utilisé ni l’usage qui est finalement fait des lieux. Le TAL a trouvé que le fait que des personnes physiques finissent par habiter les lieux loués n’est pas déterminant étant donné que ces personnes sont des tiers par rapport au Locateur et qu’ils n’entretiennent aucun lien de droit avec celui-ci. Ainsi, l’intention des parties était claire : 9372-5968 QUÉBEC INC. louait les locaux à des fins commerciales. Les baux n’étaient pas des baux dits « de logement ». Le TAL n’était donc pas compétent pour entendre le litige.

Ce qu’il faut retenir: si le locataire est une compagnie, ou si le locataire mentionne qu’il n’habitera pas le logement et que son intention est plutôt de le sous-louer, le TAL n’aura probablement pas compétence pour entendre une demande concernant ce bail. Les propriétaires devraient s’assurer de clarifier cette question avant la signature du bail et indiquer sur celui-ci qu’ils ne permettent pas la sous-location à des fins commerciales si telle est leur volonté. Les propriétaires tout comme les locataires devraient être conscients qu’un arrangement commercial continue d’être un arrangement commercial même s’il est convenu en utilisant le document type du TAL intitulé « Bail de logement ». Pour des questions concernant ces enjeux, n’hésitez pas à contacter les avocats de Lévesque Jurisconslt Inc.